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底價成交增多 土地市場進入快速退燒階段

2019年09月11日05:28   來源:證券時報
摘要:9月以來全國成交的土地中,底價成交的地塊數量占比高達四成,土地市場降溫明顯。

8月以來全國土地市場進入快速退燒階段。多家研究機構的統計數據顯示,8月,全國土地市場成交量價齊跌,土地平均溢價率降至年內最低,底價成交甚至流拍的土地數量明顯增加,僅8月29日一天,北京、南京、重慶、成都等城市有多宗住宅用地底價成交,南京、合肥等熱點城市都有流拍發生,9月以來全國成交的土地中,底價成交的地塊數量占比高達四成,土地市場降溫明顯。

繼今年3月出現樓市小陽春后,4月開始,部分一二線城市熱點城市土地市場快速升溫,土地市場競爭激烈,數十家房企參與、上百輪競價、“地王”、溢價率超過100%的現象再現。從中原地產研究中心的統計數據也可看出,今年4月至7月,全國70大中城市單月土地成交金額均在3000億以上,溢價率也保持在兩位數,4月平均溢價率最高達23.94%。自6月土地出讓金和土地成交均價均達到年內最高點后,土地市場開始降溫,土地出讓金、土地成交均價、平均溢價率持續下降。

至8月份,土地市場快速退燒。中原地產研究中心統計數據顯示,8月全國70大中城市合計土地成交金額2501億,環比下降31%;成交土地均價7492.76元/平方米,環比下降24%;土地成交溢價率只有8%,較7月下降4.38個百分點,較4月23.94%的最高點下降了近16個百分點,創年內最低。與此同時,土地流拍數量明顯增加,高達72宗,為年內最多。

證券時報記者根據中國指數研究院的信息統計,僅8月29日一天,北京出讓3宗土地,其中2宗住宅用地底價成交,1宗商辦用地溢價率僅為1.6%;南京出讓8宗綜合用地(含住宅),其中4宗底價成交,1宗流拍;重慶主城區2宗住宅用地分別以底價和1%的溢價率成交;成都成交的5宗宅地中,有3宗底價成交。

對于8月土地市場快速降溫的原因,中原地產首席分析師張大偉認為,7月份開始,連續出臺的包括信托貸款、海外發債在內的融資收緊政策,均對房企拿地造成了一定影響,8月房企拿地明顯減少,只有8家企業拿地超過50億。

克而瑞研究中心的統計數據也顯示,在當前融資緊張的環境下,房企整體拿地意愿并不強烈,8月近三成百強房企未有土地入賬,融創、中海等房企顯著放緩投資腳步,融創單月拿地金額較前7月均值下跌6成左右,中海拿地金額僅有1.6億元,相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計,還有多家企業8月拿地金額不足10億元,單月拿地銷售比更是低至0.1以下。

9月以來,土地市場降溫持續。從多城市土地成交情況來看,盡管仍有個別城市個別土地成交溢價率較高,但是大部分城市土地成交以底價成交為主,廣州、成都、蘇州、長沙等城市多宗(含住宅)土地均底價成交,其中,蘇州9月4日出讓2宗綜合用地,1宗底價成交,1宗終止交易;成都9月3日出讓的3宗綜合用地(含住宅)全部底價成交;廣州9月2日出讓的3宗綜合用地(含住宅)均以底價成交。

據中原地產研究中心統計,9月以來全國土地市場合計成交50宗土地,平均溢價率只有7%,其中,多達20宗地是底價成交,占比高達40%,刷新年內最高記錄,只有19宗地的溢價率超過10%,溢價率超過50%只有2宗。

對于后續土地市場的走勢,張大偉認為,融資政策收緊的背景下,9月份熱點城市的土地溢價率開始明顯下調,如果政策持續,不排除后續土地市場流拍再次明顯增加的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,受中央和地方“穩地價”政策的影響,尤其是銀保監會等對信貸資金的嚴管,使得資金進入土地市場的難度有所增加,土地市場有所降溫。當前穩地價的政策較多,包括拿地資金審核、設定漲停板、增加各類約束如配建租賃住房等。政策的“組合拳”將有助于打擊炒地行為,進而創造更公平的拿地環境和穩定地價。預計9月份宅地交易市場以降溫為主要特征,尤其是考慮到房企當前資金壓力開始增大,房企拿地會偏保守和趨于理性,后續住宅用地價格將進一步趨穩,這也有助于未來房價的穩定。

盡管房企融資環境持續收緊,企業信托、海外融資渠道受限,難免會對土地市場造成實質性沖擊,但是克而瑞研究中心認為,現階段土地市場并未重現去年下半年大范圍流拍的局面,對房企而言,投資拿地上整體保持審慎的態度即可。

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